Norske politikere bør inspireres av Thon

Norge er på verdenstoppen i antall kjøpesentre i forhold til folketallet. Thongruppen er Skandinavias ledende kjøpesenterselskap, og glimrende økonomiske modeller har bidratt til dette. Hva om norske politikere hadde vært like kloke?

Thoneide Lagunen Storsenter i Bergen er Norges største kjøpesenter. I 2025 skal det utvides. Les om Lagunen II her.

Olav Thon var genial. Han var tidlig med å innføre omsetningsbaserte husleiekontrakter på kjøpesentrene sine. Han flyttet med dette leietakeres fokus bort fra bunnlinjen og over på topplinjen. På toppen av den prosentvise husleien la han på en prosent eller to til felles markedsføring.

Denne tenkningen har vært sterkt bidragsytende til at Thon Gruppen i dag er Skandinavias største kjøpesenterselskap. Bare eiendomsselskapet fikk et operativt resultat på 2,2 milliarder i 2023.

Jeg unner alle i Thon dette. Thons metode burde være til inspirasjon for byer, tettsteder og områder i hele Norge, for nytenkning i hvordan skape bedre steder. Dessverre har ingen norske politikere brydd seg. I veldig mange andre land har de for lengst sett viktigheten av å organisere for god økonomi i utvikling av gode steder. Bare ikke i Norge.

Det finnes en rekke sentrums- og stedsorganisasjoner rundt om i Norge. Felles for dem alle er at de ikke har tilstrekkelig finansiering og ressurser til å kunne kjempe mot kjøpesentrene om kundenes gunst. For å få omsetning må du ha besøk, og når skatteivrige ordførere de siste tiårene har godkjent bygging av kjøpesentra utenfor de tradisjonelle handelsstedene har de samtidig bidratt til å redusere sin egen kommunes sosiale kapital: By- og sentrumsgatene sliter.

Det magiske med Thons metode er prosentsatsen til felles markedsføring. For norske kjøpesentra ligger den normalt på mellom én og to prosent av omsetningen. Dersom et kjøpesenter omsetter for 500 millioner kroner betyr dette mellom fem og ti millioner kroner til felles markedsføring, og til en dedikert senterledelse. Det gir ressurser til å skape trafikk til kjøpesenteret. Ingen norske kommuner har tilsvarende ressurser til å markedsføre sentrumsgatene sine.

Norges største kjøpesenter, Lagunen i Bergen, omsatte i fjor for 4,3 milliarder kroner. Det betyr at de har et sted mellom 50 og 100 millioner kroner til å markedsføre senteret sitt. Butikkomsetningen i Bergen sentrum er på rundt 6 milliarder kroner. Sentrumsselskapet i Bergen har rundt 5 millioner kroner i sammenlignbare ressurser.

I Oslo sentrum omsetter butikkene for rundt 10 milliarder kroner årlig. Som i Bergen og andre byer er de avhengig av besøk, men må i all hovedsak greie seg selv. Det er ingen koordinert markedsinnsats for Oslo sentrum. Heldigvis bidrar kulturlivet, arkitekturen, mange møteplasser og noen foreninger til å opprettholde et levende sentrum.

Å skape sterkere, mer bærekraftige og attraktive byer og steder har vært noe mange har kjempet for i mange år. Norsk Sentrumsutvikling jobbet lenge for å få innført lovgivning for såkalt «Business Improvement Districts» (BID) i Norge. Et BID er en organisasjon for et geografisk avgrenset område der alle eiendommer plikter å delta økonomisk. Det er juridisk bindende, og det utløser en avgift. Det norske initiativet ble stoppet av Landbruksdepartementet i 2014, under Sylvi Listhaug som statsråd. I vårt naboland Sverige, får de 1. juli 2026 sin lovgivning for dette. Der kaller de det «områdessamverkan», og målsettingen er tryggere steder.

Storbritannia har registrert totalt 341 BIDs. Til hvert BID betaler gårdeiere mellom én og to prosent av eiendommenes “rateable value” (som overført til norske forhold utgjør en eiendoms totale leieinntekter). I 2023 var de totale BID-innbetalingene på rundt 2,2 milliarder kroner, som gikk til felles investeringer i infrastruktur, sikkerhet, markedsføring og andre tiltak for å styrke omdømme og attraktivitet for disse stedene. Kravet for å etablere et BID er at en majoritet av næringslivet stemmer for det. Kravet for å etablere et «Områdessamverkan» i Sverige er at minimum tre eiendomsaktører ønsker det.

Vi har ikke lovgivning for noe slikt i Norge. Manglende politisk vilje betyr i praksis at norske politikere syns det er helt greit at kjøpesentrene til Thon og andre kan fortsette å trekke kundene dit heller enn til bygatene.

Men er det dette vi i 2025 anser å være oppfordring til bærekraftig handel, at det er helt greit at vi stimulerer til fortsatt økt bilbruk?

Netthandelen har kommet for å bli. Norsk retail tilpasser seg dette, og vi ser stadig nye løsninger for handel. Kultur blir en stadig viktigere del av hvordan gode steder skal utvikle seg, og nye møteplasser omfavner dette og tenker nytt. Sektoriseringen innen offentlig sektor har bare økt i omfang, og risikerer å bli en enorm hindring for utvikling av gode steder. De kommunale budsjettene er ikke egnet til drift, eller til nødvendige investeringer lokalt.

Mange politikere snakker om viktigheten av privat-offentlig samarbeid, men er det handlingsvilje til å gjennomføre dette? Hvem av dem vil påstå at områdesatsingene har vært vellykket?

Thons metode er utelukkende kommersiell, men den funker. Norge bør nå starte debatten om lovregulering for bedre steder, slik de har gjort i Sverige. Da kan vi begynne å ta tilbake de gode stedene.

Hvem tar ballen?

Trenger vi lovregulering for bedre steder?

I vårt naboland Sverige kommer snart ny lovgivning, der alle eiendomsaktører i et geografisk avgrenset område kan tvinges til organisert samarbeid. Den svenske regjeringen mener eiendomsbransjen er nøkkelen til tryggere lokalsamfunn. Dette er noe vi også bør ta innover oss her hjemme, spesielt i de store byene.

Fra Tøyensk Julefest desember 2018. Samme dag var det offisiell åpning av Tøyen Torg. Foto: Ola Vatn

I svært mange land finnes lovgivning for såkalte «Business Improvement Districts» (BIDs), som for eksempel i Storbritannia. En av de første oppsto i Toronto tilbake i 1970. En av de mest kjente er Times Square i New York. I et bestemt BID kreves en avgift av samtlige næringslivsaktører, som går til å markedsføre, aktivisere og løfte områdets omdømme. Et BID kan normalt kreves når minimum 50% av lokalt næringsliv i et område sier de ønsker det. 

BIDs er ikke lovregulert i de nordiske landene ennå. I Danmark leverte RealDania en interessant rapport i 2014 om mulighetene dette kunne bety for bedre livskvalitet i byene. I Norge var det for 15 år siden et sterkt engasjement for få til BID-lovgivning, ledet av Norsk Sentrumsutvikling. Dette ble effektivt stoppet i 2014 av Landbruksdepartementet. Sylvi Listhaug var den gang landbruksminister.

Mye av kritikken mot BIDs har blant annet vært at de lett kan føre til gentrifisering, utestenging av «uønsket» byliv, og sentralisering av makt på noen få aktører. Det er derfor interessant å se en del nyere tenkning og initiativ, knyttet til det som mange steder omtales som «Community Improvement Districts» (CID). Et CID er en offentlig-privat samarbeidsmodell, som vektlegger gode initiativ fra næringsliv med lokal frivillighet og lokale myndigheter.

Verken «BIDs» eller «CIDs» er begreper i den svenske utredningen «Åtgärder for stärkt trygghet i den byggda miljön”, som ble presentert 17. januar. Den ligger til grunn for kommende ny lovgivning hos våre naboer i øst. Der har de bevisst valgt å kalle det «områdessamverkan» (OS), for å understreke det unike i forslaget. Dersom minimum tre eiendomsaktører i et lokalt, geografisk område ønsker å gå sammen om å etablere et OS vil det forplikte samtlige andre gårdeiere om å delta.

Hele motivasjonen for lovgivningen er å redusere økt opplevelse av utrygghet i mange boområder, og å få bukt med organisert kriminalitet i lokalsamfunnene. Regjeringen ser eiendomsbransjen som nøkkel for gode områder, og ønsker å belønne aktører engasjert for å skape gode områder. Lovforslaget tar også sikte på å tvinge useriøse gårdeiere og de som ofte opptrer som «freeriders» til å være nødt til å også delta. Sentralt i et OS er også et samspill med både lokal frivillighet og med bydelene.

For to år siden ble en interessant rapport, for uttesting av offentlig-privat samarbeid om Stavanger sentrum, presentert i en rapport litt godt gjemt i sidene til Kommunal- og Distriktsdepartementet. I Oslo fikk vi et pilotprosjekt i 2018. Tøyen Torgforening ble etablert med mål om å skape et organisert samspill mellom gårdeierne, de lokale butikkene og serveringsstedene, bydelen og lokal frivillighet. Pilotprosjektet skulle vare i tre år, og ble også med i en større presentasjon av initiativ for sentrumsorganiseringer i Norge. En positiv evalueringsrapport i 2022 var dessverre ikke nok til at foreningen nylig ble avviklet. Manglende kommunalt engasjement var dessverre sterkt medvirkende til dette.

Oslo har de siste par årene sett en rekke nye initiativ, til bedre organisering og samarbeid om steder. Mange eiendomsaktører ivrer for å skape mer attraktive steder, og gjerne sammen med andre. Jeg har vært så heldig å få etablere og lede ett av disse, Tullinsamarbeidet, som også har blitt modell for Lysakersamarbeidet. Bransjeuavhengighet er en nøkkel, der alle virksomheter i et område skal se verdien av å delta. Utfordringen er like fullt at ikke alle ser verdien av samarbeid, til å ville delta.

Oslo kommune har akkurat levert sin endelige KPS, der de identifiserer en rekke ulike samfunnsfloker. Sentralt i denne er tydeliggjøring av et behov for økt samarbeid for å kunne løse flokene. Spørsmålet blir da hvordan Oslo kommune aktivt kan støtte økt samarbeid om steder og områder.

Lovgivning settes ikke av bystyret. Stortinget vedtar nye lover i Norge. Like fullt har byråd og lokalpolikere en rekke verktøy og muligheter til å stimulere til økt samarbeid, til å mobilisere lokalt næringsliv. Dersom vi alle ønsker flere attraktive og trygge steder med godt byliv kan gategrunnsleie være en fantastisk mulighet å benytte som stimulerende mekanikk. Her er et konkret forslag:

• Tilby halv gategrunnsleie i hele Oslo i tre år til alle virksomheter som er medlem av en lokal stedsforening.

• Etabler samtidig en egen tilskuddsordning for etablering av stedforeninger der det ikke allerede eksisterer slike.

• Sett krav om at minimum tre eiendomsaktører må gå sammen for å kvalifisere for etableringstilskuddet.

Det er garantert en rekke motforestillinger mot et slikt forslag. Samtidig er vi nødt til å ta en del grep, både i Oslo og andre byer, for å forsøke å komme bort fra hvordan krevende offentlig sektororientering er til hindring for bedre, mer fremtidsrettede løsninger for bedre byliv, tryggere steder, attraktive steder, og generelt engasjere mennesker for byen og området de bor i.

Eller er lovregulering også løsningen i Norge?

Kronikken ble først publisert i Arkitektur

Sterkere steder kan løse samfunnsflokene

28. oktober var frist for høringsinnspill til Kommuneplanens samfunnsdel. Jeg leverte et forslag jeg mener kan bidra sterkt til å løse veldig mange av de flokene vi ønsker å løse i fellesskap. Dette skriver jeg om i denne teksten.

Bakgårdsmarked i Tullinkvartalet. Foto: Jonas Jacobsen

Oslo har nylig passert 700 000 innbyggere. I løpet av de neste 25 årene skal byen vokse med ytterligere 100 000. Disse trenger et sted å bo, helst ett de skal trives i, føle seg trygge i, og få tilhørighet til.

Oslo kommune sliter. Skatteinntektene tømmes fra hovedstaden til andre kommuner, leser vi. Kommuneøkonomien blir dårligere i årene som kommer. Vi har også et vanvittig etterslep på manglende regulering, utvikling og bygging av nye områder der folk både skal kunne bo og jobbe.

Dette skjer samtidig som Oslo som by blir stadig mer populær. Går du rundt i Oslo i disse novemberdagene myldrer det av folk. De snakker alle mulige språk.

Oslofolk svarer på undersøkelser at de er stolte av å kunne vise frem byen til turistene. Det store spørsmålet er om de føler den samme stoltheten og tilhørigheten til stedet de bor eller jobber. Føler de at de er en del av Oslo, eller av nabolaget sitt?

I slutten av oktober var det høringsfrist for kommuneplanens samfunnsdel, ett av de viktigste verktøyene kommunen har for sin planlegging. Oslo kommune har identifisert flere konkrete samfunnsfloker. Ungt utenforskap, det delte samfunnet, økende fattigdom, trusler mot trygghet, den demokratiske utfordringen og klimakrisen er blant disse. Oslo kommune erkjenner et sterkt behov for økt samarbeid, for å løse disse flokene. På tross av at kommunen med sine 55 000 ansatte er Norges største arbeidsgiver evner den ikke å løse flokene alene.

En av mine bilder fra KPS-innspillet. Den illustrerer bare noen av områdene i Oslo der gode stedssamarbeid kan fungere.

Ikke sjelden ser vi stortingspolitikere invitere med seg journalister til Grønland. De søker overskrifter, gjerne med kriminalitet og frykt som bakteppe. Den mest fremtredende på dette er Sylvi Listhaug. Hun er dyktig til å peke på problemene, til å skaffe seg oppmerksomhet, og har i flere år advart oss mot vi kan få «svenske tilstander» her hjemme.

I Sverige er et lovforslag ute på høring; «Åtgärder for stärkt trygghet i den byggda miljön». Hensikten med lovforslaget er å stimulere til økt lokalt samarbeid, mellom private og offentlige aktører, for geografisk avgrensede områder, med mål om redusert kriminalitet. Regjeringens filosofi er dersom lokalt næringsliv, frivillighet og kommunale myndigheter etablerer egne stedsorganisasjoner i fellesskap vil det styrke det lokale engasjementet og deretter overskygge de negative elementene. Nøkkelen til lovforslaget er også at dersom minst tre eiendomsaktører går sammen om et slikt initiativ skal det utløse en plikt fra alle de andre om også å delta økonomisk. 

I flere land har det de senere årene dukket opp tilsvarende løsninger. «Community Improvement Districts» (CIDs) jobber med lokale forhold, som behovet for økt renhold, sikkerhet, markedsføring eller finansiering av større investeringer i byrom, lokal infrastruktur eller andre fellesløsninger. CIDs er løsrevet fra de kommunale etatene, som egne organisasjoner. Det gjør dem lettere i stand til å skaffe finansiering, også utover fra det offentlige.

Forløperen til CIDs var «Business Improvement Districts» (BID). I USA finnes det nå over 1000 ulike BIDs, der Times Square Alliance kanskje er det mest kjente. Mens et CID jobber aktivt med hele lokalsamfunnet er et BID sterkere knyttet til å organisere og løfte frem lokalt næringsliv.

I Norge var det i 2014 politisk flertall for å innføre lovgivning for BIDs. Initiativet stoppet i Landbruksdepartementet. Sylvi Listhaug var den gang landbruksminister.

Det har vært flere frivillige initiativ i Oslo, for å få til sterkere stedsorganisasjoner. Gårdeiere rundt Tøyen Torg tok i 2017 initiativ til å lage en helt ny modell for å løfte frem torget. Høsten 2018 ble Tøyen Torgforening stiftet. Det skulle være en treårig pilot, der lokale gårdeiere, lokale butikker og kafeer, lokal frivillighet og bydelen var likeverdige partnere i å skape aktivitet. Modellen var unik i norsk sammenheng, og del av en større rapport om sentrumsorganisering i Norge. Våren 2022 ble det også levert en ekstern evalueringsrapport, som anbefalte videreføring av foreningen. Like fullt er det nå besluttet å legge ned foreningen.

Nyvinninger skjer ofte i kriser. Pandemien var fødselshjelper til en annen ny modell for økt samarbeid og samspill i Oslo. Oslo kommune etablerte i 2021 tilskuddsordningen «Restart Oslo», med mål om å stimulere næringslivet i sentrum til økt byliv etter pandemien. Samtidig hadde en gårdeier, serveringsaktør og en lokal kunnskapsformidler på Tullin tatt initiativ til å etablere en bransjeuavhengig organisasjon for å aktivisere området. Restart-midler finansierte en rekke ulike bylivsaktiviteter, som igjen var utløsende for etableringen av foreningen Tullinsamarbeidet. Denne foreningen fungerer i dag som et bransjeuavhengig klyngesamarbeid for alle virksomheter på Tullin og teller nå nærmere 50 medlemmer.

Siden har Lysakersamarbeidet benyttet samme modell, og nylig ble også Grønland-Vaterlandssamarbeidet stiftet på samme grunnlag. Både i Kvadraturen og på Bryn er det ønsker om tilsvarende samarbeid. Målet med disse nye organisasjonene er et forpliktende samarbeid for å løfte områdets omdømme, til å skape flere aktiviteter, og til å knytte mennesker i området sammen om felles mål og visjoner.

Tullinsamarbeidet løste en floke for Ring 1-prosjektet, som verken stat eller kommune evnet å gjøre noe med sammen. Planene for en bylivsødeleggende gang- og sykkelbro over Pilestredet ble i juni omsider skrotet. Bylivet fortsetter derfor å blomstre på Tullin.

Vi har ingen lovregulering i Norge, for verken BIDs eller CIDs. Deltagelse i slike stedsorganisasjoner er frivillig. Oslo kommune har likevel muligheten til å stimulere til økt privat/offentlig samarbeid.

Det blir spennende å se hva som kommer ut av budsjettinnspurten i Oslo.

Teksten er også publisert i Arkitektur.no