Norske politikere bør inspireres av Thon

Norge er på verdenstoppen i antall kjøpesentre i forhold til folketallet. Thongruppen er Skandinavias ledende kjøpesenterselskap, og glimrende økonomiske modeller har bidratt til dette. Hva om norske politikere hadde vært like kloke?

Thoneide Lagunen Storsenter i Bergen er Norges største kjøpesenter. I 2025 skal det utvides. Les om Lagunen II her.

Olav Thon var genial. Han var tidlig med å innføre omsetningsbaserte husleiekontrakter på kjøpesentrene sine. Han flyttet med dette leietakeres fokus bort fra bunnlinjen og over på topplinjen. På toppen av den prosentvise husleien la han på en prosent eller to til felles markedsføring.

Denne tenkningen har vært sterkt bidragsytende til at Thon Gruppen i dag er Skandinavias største kjøpesenterselskap. Bare eiendomsselskapet fikk et operativt resultat på 2,2 milliarder i 2023.

Jeg unner alle i Thon dette. Thons metode burde være til inspirasjon for byer, tettsteder og områder i hele Norge, for nytenkning i hvordan skape bedre steder. Dessverre har ingen norske politikere brydd seg. I veldig mange andre land har de for lengst sett viktigheten av å organisere for god økonomi i utvikling av gode steder. Bare ikke i Norge.

Det finnes en rekke sentrums- og stedsorganisasjoner rundt om i Norge. Felles for dem alle er at de ikke har tilstrekkelig finansiering og ressurser til å kunne kjempe mot kjøpesentrene om kundenes gunst. For å få omsetning må du ha besøk, og når skatteivrige ordførere de siste tiårene har godkjent bygging av kjøpesentra utenfor de tradisjonelle handelsstedene har de samtidig bidratt til å redusere sin egen kommunes sosiale kapital: By- og sentrumsgatene sliter.

Det magiske med Thons metode er prosentsatsen til felles markedsføring. For norske kjøpesentra ligger den normalt på mellom én og to prosent av omsetningen. Dersom et kjøpesenter omsetter for 500 millioner kroner betyr dette mellom fem og ti millioner kroner til felles markedsføring, og til en dedikert senterledelse. Det gir ressurser til å skape trafikk til kjøpesenteret. Ingen norske kommuner har tilsvarende ressurser til å markedsføre sentrumsgatene sine.

Norges største kjøpesenter, Lagunen i Bergen, omsatte i fjor for 4,3 milliarder kroner. Det betyr at de har et sted mellom 50 og 100 millioner kroner til å markedsføre senteret sitt. Butikkomsetningen i Bergen sentrum er på rundt 6 milliarder kroner. Sentrumsselskapet i Bergen har rundt 5 millioner kroner i sammenlignbare ressurser.

I Oslo sentrum omsetter butikkene for rundt 10 milliarder kroner årlig. Som i Bergen og andre byer er de avhengig av besøk, men må i all hovedsak greie seg selv. Det er ingen koordinert markedsinnsats for Oslo sentrum. Heldigvis bidrar kulturlivet, arkitekturen, mange møteplasser og noen foreninger til å opprettholde et levende sentrum.

Å skape sterkere, mer bærekraftige og attraktive byer og steder har vært noe mange har kjempet for i mange år. Norsk Sentrumsutvikling jobbet lenge for å få innført lovgivning for såkalt «Business Improvement Districts» (BID) i Norge. Et BID er en organisasjon for et geografisk avgrenset område der alle eiendommer plikter å delta økonomisk. Det er juridisk bindende, og det utløser en avgift. Det norske initiativet ble stoppet av Landbruksdepartementet i 2014, under Sylvi Listhaug som statsråd. I vårt naboland Sverige, får de 1. juli 2026 sin lovgivning for dette. Der kaller de det «områdessamverkan», og målsettingen er tryggere steder.

Storbritannia har registrert totalt 341 BIDs. Til hvert BID betaler gårdeiere mellom én og to prosent av eiendommenes “rateable value” (som overført til norske forhold utgjør en eiendoms totale leieinntekter). I 2023 var de totale BID-innbetalingene på rundt 2,2 milliarder kroner, som gikk til felles investeringer i infrastruktur, sikkerhet, markedsføring og andre tiltak for å styrke omdømme og attraktivitet for disse stedene. Kravet for å etablere et BID er at en majoritet av næringslivet stemmer for det. Kravet for å etablere et «Områdessamverkan» i Sverige er at minimum tre eiendomsaktører ønsker det.

Vi har ikke lovgivning for noe slikt i Norge. Manglende politisk vilje betyr i praksis at norske politikere syns det er helt greit at kjøpesentrene til Thon og andre kan fortsette å trekke kundene dit heller enn til bygatene.

Men er det dette vi i 2025 anser å være oppfordring til bærekraftig handel, at det er helt greit at vi stimulerer til fortsatt økt bilbruk?

Netthandelen har kommet for å bli. Norsk retail tilpasser seg dette, og vi ser stadig nye løsninger for handel. Kultur blir en stadig viktigere del av hvordan gode steder skal utvikle seg, og nye møteplasser omfavner dette og tenker nytt. Sektoriseringen innen offentlig sektor har bare økt i omfang, og risikerer å bli en enorm hindring for utvikling av gode steder. De kommunale budsjettene er ikke egnet til drift, eller til nødvendige investeringer lokalt.

Mange politikere snakker om viktigheten av privat-offentlig samarbeid, men er det handlingsvilje til å gjennomføre dette? Hvem av dem vil påstå at områdesatsingene har vært vellykket?

Thons metode er utelukkende kommersiell, men den funker. Norge bør nå starte debatten om lovregulering for bedre steder, slik de har gjort i Sverige. Da kan vi begynne å ta tilbake de gode stedene.

Hvem tar ballen?

Neste år løper vi på en søndag, vær så snill?

Sist torsdag fikk jeg en fortvilt telefon, fra en butikkeier i Oslo sentrum. Han var fortvilet over løpsplanene for årets Oslo Maraton. Etter at jeg selv ikke fikk kommet meg til sentrum med familien den lørdagen måtte jeg skrive et innlegg i Vårt Oslo, som du også kan lese under.

Foto: Miguel Amutio / Unsplash

Nok en gang stenger vi av Oslo sentrum på en lørdag, for ett av årets mange løp. Det var Oslo Maraton igjen, og Øystein Sundes sang fra 1994 var like aktuell:

«Og her i sentrum er det
Ingenting som virker eller går
Ikke buss og ikke trikk
Her er det idretten som rår
Det æk'ke en gate du kan krysse
Uten fare for ditt liv
Og ambulansen få'kke hentet deg
før du er kald og stiv»

For all del, det er fantastisk at SK Vidar får et solid bidrag til klubbkassa. Det er de som eier Oslo maraton, og overskuddet i fjor var på 6,5 millioner kroner. Det er flott. Oslo maraton har også sagt at det er viktig for dem å ha løpet på en lørdag, på grunn av sponsorinntektene. Selvsagt, sponsorene syns jo mest når de får vise seg frem i en by der det myldrer av mennesker.

Men, hvem sørger for at det myldrer i Oslo sentrum på en lørdag? Jo, det er de 1000 butikkene og serveringsstedene som har sin virksomhet der. 

Selvsagt syns sikkert mange av serveringsstedene at det er fint på lørdag kveld å få litt ekstra folk, men de har allerede mye besøk på lørdagene. For butikkene er lørdag den viktigste handledagen i uka. Men, denne lørdagen har Oslo maraton med Oslo kommunes velsignelse lagt ei løype som gjør det ekstra vanskelig for dem. Ikke nok med det; arbeidet med å rigge opp starter to dager tidligere og skaper problemer for mange allerede fra torsdagen.

Hvis løpet hadde vært på en søndag kunne hotellene fått en dag ekstra belegg, serveringsstedene litt ekstra besøk på en ellers litt stille dag, og butikkene hadde sluppet å miste omsetning. Kanskje om vi tillot søndagsåpne butikker i sentrum kunne det vært en mulighet. For veldig mange bransjer har jo mandagen blitt hviledagen.

Så er spørsmålet: Hvem tjener på at det løpes på en lørdag, og hvem taper på det? Har Oslo kommune laget det regnskapet? Hvilke vurderinger er gjort, for endringer i løpet og hensynet til sentrumshandelen?

Gitt at det er sentrumshandelen som er grunnlaget for bylivet i Oslo (som Oslo Maraton selger videre verdien av), hva får sentrumshandelen igjen for løpet, bortsett fra tapt omsetning? Er det fair?

For mange år siden tok jeg initiativ til å møte ledelsen ved Oslo maraton. Jeg ledet Paleetpå Karl Johan, som tapte i omsetning på søndagsløpene. Vi kjøpte derfor bannere for Oslo maraton langs Karl Johan ett år, i et forsøk på snu problemene til noe positivt. I en evaluering i etterkant innrømmet den daværende ledelsen i Oslo maraton at de skulle vurdere å flytte løpet til søndag. Det skjedde ikke.

Denne lørdagen var det bare sykkel, T-banen, tog eller apostlenes hester som var fremkomstmiddel for de som ville til sentrum. Det betød at veldig mange valgte å ikke besøke Oslo sentrum. Gallerier som la sin vernissasje til denne lørdagen, eller Matstreif som inviterte stort til marked på Youngstorget, fikk færre besøkere. 

Jeg skal vedde på at kjøpesentrene utenfor Oslo sentrum hadde veldig gode besøkstall. Er det fair?

Jeg vet ikke hva Oslo maraton betalte Oslo kommune for å få stenge av Oslo sentrum, men jeg foreslår at det beløpet – og alle andre leiesummer Oslo kommune får inn for store arrangementer i Oslo sentrum – i sin helhet settes av til å etablere en funksjon for å koordinere Oslo sentrum mellom næringslivet og kommunen. 

Oslo sentrum er som kjent «bydel null», den eneste bydelen uten egen administrasjon. Oslo sentrum er den eneste byen i Norge uten en sentrumsorganisering. Lørdagens løp viste til fulle at sterkere koordinering behøves. 

Og allerede nå ber jeg Oslo maraton om å sette løpsdagen i 2025 til søndag 20. september.

Jeg er bylivsutvikler

«Hva er det du driver med, egentlig?» har jeg blitt spurt om mange ganger. Svaret er ikke byutvikling, men bylivsutvikling.

Førjulstiden i Oslo er et godt eksempel på godt byliv. Her fra desember 2022, der hele Karl Johan ble tatt i bruk og myldret av liv.

Alle har hørt om byutvikling. Noen snakker også om stedsutvikling. Atter andre mener vi må gå lenger og flytte oss mot samfunnsutvikling, fordi byer og steder handler om samfunn. Fokuserer vi mer på samfunnsutviklingen kan vi evne å tenke større, for å forandre samfunnet til det bedre for fremtiden.

Mange har spurt meg hva jeg driver med, og jeg har brukt ord som rådgiver, prosjektleder og fasilitator. Jeg har fortalt at jeg jobber med organisering og aktivisering av steder, og at jeg jobber innenfor byutvikling. Det er for så vidt sant, men kjernen i det hele handler om det som skjer i gatene, plassene og førsteetasjene – bylivet.

Byliv handler om at folk ferdes til et sted, ønsker å oppholde seg på et sted, og kanskje aller helst gå. Det handler om møter mellom mennesker, og gleden av å gjøre noe sammen med andre. Byliv er et lystbetont begrep, fordi det handler om lysten til å bo et sted, lysten til å jobbe et sted, lysten til å oppholde seg et sted, lysten til å besøke.

Byliv må legges til rette for. For å få til dette må det offentlige og private samarbeide. Det statlige eller offentlige må legge til rette for at private aktører kan skape livet, gjennom enten salg av varer, servering, kulturaktiviteter eller annet. Videre handler det om å finne måter der det offentlige og private kan nærme seg hverandre bedre, forstå hverandre bedre, og spille hverandre gode bedre. Evner vi å få til dette tette, gjensidige og respektfulle forholdet kan byliv virkelig bli spennende.

Byliv har positive verdier for alle. Det bidrar til attraktivitet for eiendomsutviklerne og gårdeierne. Det bidrar til jobber. Det bidrar til tilbud av tjenester og annet, til nabolaget. Det bidrar til at ansatte i bedriftene i området trives mer på jobb, har lyst til å komme på jobb, og dermed også bidra i utviklingen av bedre bedriftskulturer. Og mye mer.

Noe av det sentrale i dette er også å legge til rette for at flere kan samarbeide om å skape byliv. Jeg ledet etableringen av Tøyen Torgforening, og er sentral i Torginitiativet. Jeg leder nå både Tullinsamarbeidet og Lysakersamarbeidet, og begge samarbeid er nødvendige ressurser for å få flere til å jobbe sammen om å skape byliv.

Godt byliv er verdifullt.

Tøyen Torgforening blir et nasjonalt case i stedsutvikling

Oslo er ofte fraværende fra de nasjonale fora der sentrumsutvikling og utvikling av bærekraftige byer diskuteres. Kan Tøyen Torg bringe Oslo inn i varmen?

Det nye, oppgraderte Tøyen Torg. Ariktekt: Grindaker Landskapsarkitekter, på oppdrag for Oslo Kommune. Foto: Damian Heinisch

De fleste som har fulgt mitt engasjement for sentrums- og byutvikling vet at jeg alltid har ivret for samarbeid og samhandling. Om flere jobber sammen oppnås bedre resultater. Derfor ledet jeg en strøksforening for kultur- og næringslivet rundt Spikersuppa (Strøksforeningen Studenterlunden) i mange år. Derfor jobbet jeg ivrig og engasjert med både politikere og andre i Oslo Kommunes mange etater, for å få til ulike løsninger for en bedre by. Og derfor var også noe av det første jeg gjorde da jeg startet forprosjektet på Tøyen å snakke med folkene i både områdeløftet og i bydelen.

Det som er hyggelig med etableringen av Tøyen Torgforening, er at stadig flere aktører har fattet interesse for prosjektet og samarbeidsmodellen. I tillegg til at modellen er presentert for både OXLO og LO’s stedsutvalg for sentrumsutvikling er modellen og strategien for Tøyen Torg også et sentralt tema når OsloMet forsker på demokratiske byutviklingsprosjekter i en digital tidsalder (DEMUDIG) i Oslo, Madrid og Melbourne. Da nederlandske STIPO forleden besøkte Oslo var de også imponert over arbeidet, og jeg ble umiddelbart invitert til The City at Eye Level sin Placemaking Week i Valencia nå i juni. Videre er det også kommet inn flere andre forespørsler

Denne uken ble det også klart at det store samarbeidsprosjektet jeg ledet, som endte med etableringen av Tøyen Torgforening, skal være med som et case under høstens Sentrumskonferanse i Bodø (24.-25. september, i regi av Norsk Sentrumsutvikling). Det er NIBR (Norsk Institutt for By- og Regionsforskning) som har fått i oppdrag av Kommunal- og Moderniseringsdepartementet å samle både store og små cases, og gå inn i og hente læring fra offentlig-privat samarbeid. Jeg har vært åpen på de utfordringene som ligger i et slikt samarbeid. Organiseringen av Tøyen Torg er altså ett av disse casene - og det eneste fra Oslo.

Foreløpig er det ingen andre steder, plasser eller torg i Oslo som har fattet interesse for Tøyen Torg og modellen derfra. En av de største utfordringene for dette er det manglende samspillet mellom bydelene, etatene og næringslivet. Samtidig er det selvsagt andre plasser og byutviklingsprosjekter som har medvirkningsprosesser og involvering av nabolag. Men, den økonomiske, juridiske og organisatoriske modellen for at det offentlige og private aktører skal jobbe sammen er det langt mellom. Og ikke minst også i Oslo sentrum.

Forøvrig gleder jeg meg til å lede en paneldebatt om sentrumsutvikling, på Estate Media sin Retail Property-konferanse tirsdag 11. juni. Her blir offentlig-privat samarbeid også et tema, selvsagt, der jeg håper Oslo skal lære av byer som Fredrikstad, Stavanger og Gøteborg.

Hvorfor kan vi ikke få til et skikkelig bylivssamarbeid om Oslo sentrum?

Er det Oslo Kommune? Er det etatene? Er det gårdeierne? Eller er det de mange ulike foreningene? Hvorfor er Oslo fortsatt den siste byen i Nord-Europa som ikke har satset på et felles organisert og koordinert sentrum?

Det er mange dyktige, engasjerte, offensive og innovative aktører i Oslo sentrum, som vil byen og menneskene vel. Det er også en sterk investeringsvilje i Oslo, og det er lite ledighet på næringslokaler i Oslo sentrum. Heldigvis. Og, det er foreløpig ikke så mange tomme butikklokaler å se i sentrumsgatene i Oslo. Jeg håper vi kan fortsette å skrive «foreløpig» også om ett år, da det er urolige tider der ute. 

Handelen og næringslivet i Norge er midt i en stor endringsprosess, som enkelte hevder er så stor at den kalles «Retail Revolution». Butikker som allerede setter kundens behov først vil greie seg fint gjennom denne fasen, fordi de ser på ny teknologi som nye muligheter. De ser at online og offline integreres sømløst. Ja visst er marginer under press, men de dyktige vet å snu utfordringer til muligheter. Anton Sport er en kjede som har lykkes fantastisk bra med nettopp dette, i en svært krevende bransje. De kommuniserer veldig bra med kundene sine, har sortimentet deres kunder ønsker, og har rett og slett et riktig fokus på service i butikk og leverer der til kundenes forventninger. Og da blir det slag på kassa, og lønnsom drift. Jerniakjeden er også en aktør som jeg tror vi kommer til å se mye spennende fra fremover. Sjefen for Jernia, Espen Karlsen, har gitt befriende uttalelser i det siste om hvordan mange faghandlere har seg selv å skylde på for at ting går trått: De har glemt kundene sine. 

De nye nettsidene til YME Universe. Design: Snøhetta

En annen aktør det blir spennende å følge videre er YME Universe. YME åpnet samtidig med reåpningen av Paleet (3. september 2014) og var noe helt nytt og unikt i Norge da de åpnet. Inspirert av Colette i Paris og Dover Street Market i London åpnet de noe få tidligere hadde opplevd i Norge. De var også tidlig ute med å åpne nettbutikk, der de første kundene kom fra andre siden av kloden. Nå har de nylig lansert helt ny nettbutikk, og omsetningen har økt kraftig. Samtidig er fortsatt den fysiske butikken viktig, og det kan virke som om det er tenkningen og læringen av å tenke online og offline sammen som er årsaken til at Varner nå har gått inn på eiersiden. Og Varner trenger absolutt å lære litt raskt, i det minste å dømme fra artikkelen som sto i DN Magasinet i helgen.

Så hvorfor nevner jeg disse tre, når tema for innlegget handler om manglende bylivssamarbeid i sentrum? Jo, fordi de alle er offensive og innovative representanter for bransjer som vil, bør og skal være i et fremtidig bysentrum. Men, de må også kunne gis rammevilkår for å kunne lykkes.

Når kles- og moteomsetningen i Norge falt med 3% i 2018, så får dette relativt store konsekvenser for Oslo sentrum. Tall fra Institutt for Bransjeanalyse (Osloanalysen, på oppdrag fra Oslo Handelsstands Forening) har i flere år vist at 44% av all klesomsetning i Oslo skjer i sentrum. Og Virke spår at trenden fra 2018 for klesbransjen vil fortsette også i 2019. Samtidig vokser turismen kraftig i Oslo, og flere eiendomsaktører har sett at det er her markedet ligger fremover. Markedet tilpasser seg, og det er slik mekanismene virker i en markedsøkonomi. Men, er det slik vi ønsker at byen skal utvikle seg? Eller ønsker vi ikke at byen først og fremst skal utvikles for byens befolkning?

Det er mange aktører som har henvendt seg til Oslo Kommune med initiativ om bedre felles markedsføring, organisering og koordinering av Oslo sentrum – også for å unngå at «Bilfritt Byliv» kun forblir et kommunalt prosjekt. Flere har ivret for bedre samarbeid, mellom kommune og næringsliv. Selv har jeg i flere år tatt mange initiativ, for bedre samhandling og organisering, for at Oslo Kommune skal forsøke å bryte ned sine egne siloer, og forsøke å invitere gårdeiere og næringslivet til bedre samarbeid. Men, det stopper opp. I Oslo Kommune sier de at næringslivet og dets organisasjoner må bli enige om hva de vil, mens næringslivet og dets organisasjoner sier de ikke blir lyttet til fra kommunens side. De får knapt svar på sine initiativ og henvendelser. Da blir det vanskelig. Som en av talerne under konferansen Oslo Urban Arena så tydelig sa: «Det er en kjent sak at det er et dårlig samarbeidsklima i Oslo. Det er mye lettere i alle andre byer.» Må det virkelig være slik, også i 2019?

Og i mellomtiden fortsetter utviklingen i markedet. Markedskreftene venter ikke på verken kommunen eller andre. Oslos befolkning fortsetter å endre sitt handlemønster, og turistene strømmer til byen og redder totaltallene. Politikerne kan derfor slippe å forhold seg til hvordan de gjennomfører sine politiske prestisjeiplaner i praksis, og etatslederne kan slippe å gjøre så store endringer med sine organisasjoner. Og så er det jo valgkamp snart, og da stopper jo alt opp.

Jeg ble fortalt noe klokt i dag, som jeg også synes er et klokt råd: “Oslo Kommune må begynne å se på seg selv som en kunde, og på eiendomsaktørene som leverandører. Først da kan vi få til et bra klima for samarbeid.”

Det er både et politisk spørsmål, og det er et ledelsesspørsmål. Hvem vil ta lederansvaret?